Impacto inmobiliario sobre la guerra Rusia Ucrania.

5 de Marzo de 2022 Leticia

La guerra de Rusia y Ucrania: impacto limitado en el inmobiliario español, pero con daños colaterales

Los profesionales coinciden en que el impacto de la guerra en el ‘real estate’ del país será limitado, si bien será imposible esquivar los daños colaterales.

Conflicto Rusia y Ucrania
Conflicto Rusia y Ucrania

Con un escenario desolador debido al conflicto entre Rusia y Ucrania, el mercado inmobiliario español se encuentra en un momento de muchas preguntas y pocas respuestas. Cómo afectará la inversión y qué impacto tendrá en el negocio residencial son algunas de las cuestiones que llevan una semana encima de la mesa. Los principales actores del inmobiliario consultados por idealista/news arrojan algo de luz ante tanta pregunta, coincidiendo en que el impacto de la guerra en el ‘real estate’ del país será limitado, si bien será imposible esquivar los daños colaterales.

Una de las grandes incógnitas es si el conflicto congelará la inversión rusa en el espacio europeo. Según Mikel Echavarren, el consejero delegado de Colliers International en España, cree que sí: “se pondrán limitaciones drásticas a la inversión rusa”. Para el economista Gonzalo Bernardos, “lo que pretenden las sanciones de la Unión Europea es impedir que los multimillonarios ricos puedan sacar su dinero de Rusia e invertirlo en la Unión Europea, por tanto, su inversión inmobiliaria prácticamente desaparecerá”.

Por otro lado, Luis Iglesias, de la inmobiliaria Embassy, que opera en la zona de Levante, opina que “no hay duda de que la relacion calidad/servicio/seguridad de España continua siendo una referencia para cualquier ciudadano de otros país que esté pensando en invertir”. “Si hablamos de la Costa Blanca, las perspectivas inmobiliarias que se preveían para estos ejercicios eran excelentes de no ser por el conflicto ruso, que al menos durante un tiempo inhabilitará a sus residente de realizar transacciones ni viajar a España”. 

Para Tomás Marc García Permanyer, consejero delegado de 3 Capital Real Estate, la inversión proveniente directamente de Rusia “se verá impedida por las sanciones occidentales, más si cabe si el país es expulsado del sistema de pagos interbancarios SWIFT. Aunque recurriese a mecanismos alternativos como el SPFS o el CIPS, estos no están vinculados directamente al espacio europeo, por lo que los costes y plazos se incrementarían, aparte de que seguirían siendo fiscalizadas como provenientes de Rusia”.

“Con el espacio aéreo Rusia-Europa cerrado, es evidente que algunas operaciones se verán afectadas por estas restricciones, pero el impacto será muy moderado. De momento, lo que sí ha ocurrido es que algunos clientes se han acercado para solicitarnos información sobre viviendas en alquiler para acoger a familiares o amigos. En cuanto a compra se refiere, no hay mayor o menor demanda que hace una semana”, explica Estrella Serrano, directora de la inmobiliaria de lujo Living.

“Si bien hemos cerrado algunas compras de ciudadanos rusos, estas tienen un peso poco relevante en la compra de residencias habituales, y aún menos en segunda residencia”, explica Serrano. Los datos globales indican que, de las 565.000 viviendas vendidas en 2021, tan sólo 1.300 fueron adquiridas por ciudadanos rusos, apenas un 0,23% del mercado total. De las 61.000 viviendas compradas por extranjeros en el mismo período, los rusos sólo representan el 2,1%. Menor es todavía el peso de los ucranianos, que compraron 700 propiedades en todo el 2021. 

Otra de las grandes incógnitas es si, por el contrario, España podría salir beneficiada en cuanto a inversión a raíz del conflicto por ser un lugar seguro para fondos y actores inmobiliarios. Para 3 Capital Real Estate “el capital en manos de ciudadanos rusos residentes en el exterior y no incluidos en el listado de sanciones podrían apreciar el mercado inmobiliario en determinados países europeos como un valor refugio. En la incertidumbre general, el residencial español en zonas turísticas como la Costa del Sol, Baleares o la Costa Brava y capitales como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, con repercusiones inferiores a sus alternativas europeas (Costa Azul, París, Londres, etc.) ve reforzado su posicionamiento como destino de inversiones”.

Bernardos, por su parte, duda mucho de que haya un gran desplazamiento de inversores occidentales desde Europa del Este hacia España. “Eso equivaldría a suponer que Rusia va a intentar invadir próximamente alguno de los países que la componen. En la actualidad, dicha expectativa no es nada realista”, sostiene.

No obstante, en una breve encuesta realizada a un grupo de inmobiliariais españolas, el 72% de estas contestaron que veían muy probable que España captara más inversión residencial en los próximos meses debido al conflicto.

Desde Embassy aseguran que, en Levante, con casi 5.000 ciudadanos rusos censados y posiblemente el doble de poblacion real y unos 4.000 ucranianos, algunos de segunda generación, “el efecto llamada va a tener una función importante y van a convertirse en agentes intermediarios para facilitar las transaciones monetarias”.

Tom Maidment, socio director de la agencia inmobiliaria de lujo Lucas Fox, explica que el conflicto se va a notar mucho entre los compradores rusos. “Las áreas con un alto volumen de demanda y compradores de esa proveniencia van a sufrir el mayor impacto en el corto plazo. Al menos, en relación con aquellos que tengan sus fondos en Rusia. Por otro lado, habrá quien busque salir de la región y es posible que veamos un aumento de compradores que buscan residencias en lugares seguros, alejados de la contienda. En este sentido es obvio que España será una opción atractiva”.

“El conflicto creará incertidumbre, lo que podría ir en cualquiera de estas dos direcciones: por un lado, los compradores se mantienen al margen y esperan a ver cómo evoluciona la situación. Por el otro, los compradores deciden que invertir en activos de riesgo relativamente bajo, como es el caso de las propiedades residenciales, podría ser una inversión segura en el largo plazo”. 

Maidment añade también, no obstante, que es todavía demasiado pronto para decir cuál será el impacto total hasta que haya un poco más de claridad sobre la probable duración del conflicto, sobre si podría o no extenderse más allá de Ucrania, y sobre cómo incidirán las sanciones rusas en los costes de vida en Europa y el mundo.

Impacto en el mercado español

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “el sector inmobiliario español, obviamente también se verá alterado por el conflicto. El mercado da por descontado que las compras de vivienda por parte de ciudadanos rusos prácticamente desaparecerán, aunque su impacto se limitará a las zonas preferidas de los rusos (principalmente la costa alicantina y Costa del Sol), sin afectar apenas al resto del mercado”

“Además el incremento de los costes energéticos podría provocar una subida de la inflación tras las primeras señales de que podría haberse reducido a mediados de año. Este ascenso de la inflación conllevará una subida automática de las rentas de alquiler que pagan la mayoría de inquilinos y muy posiblemente tenga también efecto en los alquileres que salgan al mercado, ya que tenderán a adaptarse a esos nuevos precios de mercado”

“En cuanto a la inversión internacional, posiblemente se enfríe durante los próximos meses pero es probable que a medio plazo España pueda convertirse en un polo de atracción para familias centro europeas que por prudencia quieran alejarse de posibles focos bélicos”.

Por su parte, Echavarren no cree que tenga un impacto significativo, ni para bien ni para mal. “Los fondos se levantan con objetivos claros de inversión en producto y geografía y no son vasos comunicantes que puedan transferirse a otros objetivos”. “La inversión inmobiliaria proveniente de Rusia se paralizó prácticamente cuando se devaluó el rublo hace varios años de forma radical. No tendrá ningún efecto relevante”.

Para Bernardos, el conficto tendrá “indudablemente” un impacto negativo en la inversión inmobiliaria en España. “Las sanciones tienen un efecto bumerán. Van a perjudicar el crecimiento de todos los países occidentales y van a provocar subidas mayores y más rápidas de los tipos de interés por el aumento de la inflación. Por tanto, provocarán su disminución”. Estas sanciones, según el economista, harán que “desaparezca la inversión por parte de los rusos, aumente la incertidumbre, haya un menor aumento del PIB y un mayor coste de financiación de la inversión”.

Algo con lo que no coincide el consejero delegado de Colliers: “los fondos europeos que estuvieran enfocados a Rusia lógicamente quedarán paralizados. No obstante, en el marco europeo, Rusia es un mercado muy pequeño y local para la inversión inmobiliaria”.

En este caso, la encuesta elaborada por idealista/news también refleja la preocupación de las inmobiliarias. Un 64% de estas teme que el conflicto tenga un impacto negativo en la inversión residencial en España.

García Permanyer, de 3 Capital Real Estate, dice que “cualquier escenario de incertidumbre general afecta a la inversión, no solamente inmobiliaria. En función de la duración e intensidad del conflicto, la demanda se verá ralentizada con mayor o menor intensidad”.

“España es un destino con las variables inmobiliarias fundamentales saneadas (incluida la banca como motor financiador) y con poca exposición a la demanda rusa. Su presencia en el residencial español no es la que llegó a ser hace unos años, cuando algunas zonas de Cataluña, Andalucía y Baleares vivieron un boom de inversiones en el segmento lujo, por lo que la afectación directa sería limitada”, sostiene.